最近、不動産の評価について多数のお問合せをいただいておりますので、私の意見ではございますが、書かさせていただきます。
そもそも皆様にとっての物件評価とは誰の評価でしょうか？銀行でしょうか？国でしょうか？
それぞれ目的によって異なるかと思います。まず融資目的の方は銀行の評価ですよね。
どうしても生活上この場所に欲しいという方は、評価の中に自分自身の生活環境に合っているかも入ってきますよね。
私はまず、物件評価 → 購入する方がいる価格、つまり売却できる価格と考えます。ここでは、銀行の評価は考えません。融資よりもまず投資する価値があるかどうかの判断が重要だからです。ただ融資を受けられたからといって投資が成功した訳ではございませんし、物件に見合っていない多額の融資を受けすぎて失敗したケースも見てきています。
そこで私は次の順に評価をしていきます。
１．土地・建物の価値
土地の価値は路線価・公示価格ではなく、売却事例価格を見ます。路線価は国が出した税金を算出する為の価格であって、路線価・公示価格＝売却価格ではありません。地方では、路線価 ＞ 売却事例価格がよくあります。路線価は国が出した価格だから安心、銀行の評価が出るので安心という方は結構多いのではないでしょうか。私は、単純に売却事例価格を見ることをお勧めします。売れている価格ですので。
建物の価値は、法定年数にて償却し算出する方法もありますが、その価格が売れる価格とは限りません。ただ、売却することを考慮すると、購入される方は法定年数にて価格を算出することが多いので、法定年数を利用する方が多いようです(ただ根拠がほしいようですが)。従って、建築価格を下げたり、償却年数を短くしたりと比較的安全な数値をお考えください。本ツールでは、皆様の都合に合わせた建築価格・償却年数を設定することができます。土地の事例がない場合は、建物の価格だけでも算出してみましょう。
２．利回り
家賃収入の為に購入される方以外にも、転売をお考えの方も利回りは重要です。ここでは、土地・建物の価値を一旦排除して考えましょう。まず、自己資金計算ツールで見合った投資資金を算出しましょう。ここで算出された金額以下の資金でお考えの方は、投資しないことをお勧めします。転売をお考えの方も、購入する方が限られますので、あまり自己資金比率が高い物件は避けた方が良いでしょう。
都心と地方の利回りは分けて考えましょう。地方の方が利回りが高くなるのは当然なことです。例えば、東京で100万円／坪の場所に家賃10万円にて賃貸するお部屋があったとしたら、同様のお部屋で、地方で1/10の10万円／坪の場所では、1/10の家賃1万円で賃貸はしておりません。最低でも2万円位では貸しています。建築コストも地方の方が安かったりしますので。そこで、土地・建物の価値や下記の地域の売却傾向も重要になります。
３．地域の売却傾向
物件の所在地域では、売却するのに最低どの位の土地の広さが必要なのか、利回りはどの位で売れているのかなど、地域によっての特性を掴む必要があります。特に地方は、50坪以上ないと売れなかったり、表面利回りが最低15％ないと売れなかったりすることが多々あります。
４．物件付近の環境・需要 (マイナス要素など)
最後に物件付近の環境を＋－します。例えば、住宅用マンションなどにとって風俗街はマイナス要素になりますので、減額します。逆にプラス要素は希少価値です。滅多に市場に出ない駅前であったりすると付近の売却事例価格よりも高く売却できたケースもございます。ただ、売却する時の情勢にもよりますので、あまりプラス要素を取り入れない方が良いかと思います。
本ツールの利用方法
１．自己資金計算ツールにて、投資に見合った資金はどの位かを算出する。デフォルトで稼働率なども入力してありますが、修正し、自己流で計算してみてください。ＤＳＣＲも自由に設定できますので、具体的は資金が算出できるかと思います。ここで算出された金額以下の資金でお考えの方は、投資しないことをお勧めします。※ローン期間についてをご覧ください。
２．ＤＣＦ法計算ツールにて、保有期間後の売却価格も想定して、見合った購入価格を算出します。検討している物件の概要を入力して売却募集価格と見比べてみましょう。
３．資産価値計算ツールにて付近の取引事例を基に土地、建物の価値を算出します。事例がない場合は、建物の価値だけでも算出します。
以上の3点を総合的に見て、物件探しをしてみてください。
不動産の鑑定を依頼する前に、まずご自身で調査することも大事です。
余談かもしませんが・・・
アパートローンの場合は、団体信用生命保険も加入することをお勧めします。詳しくは
生命保険機能をご覧ください。
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